Cour de cassation 6 septembre 2018
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ACHAT-VENTE
Obligations du vendeur - Garantie des vices cachés - Vendeur spécialisé - Vendeur de bonne foi - Connaissance du vice - Clause exonératoire de garantie
Aux termes de l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Le vendeur fabricant ou le vendeur spécialisé de choses pareilles à celle qu'il a vendue a l'obligation de fournir la chose sans vice et doit, à cette fin, prendre les mesures nécessaires pour déceler tous les vices possibles.
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KOOP-VERKOOP
Verbintenissen van de verkoper - Waarborg voor verborgen gebreken - Gespecialiseerde verkoper - Verkoper te goeder trouw - Kennis van het verborgen gebrek - Beding dat de waarborg uitsluit
Luidens artikel 1643 BW moet de verkoper instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.
De verkoper-fabrikant of de gespecialiseerde verkoper van dezelfde zaken als die welke hij heeft verkocht, moet de zaak zonder gebreken leveren en moet daartoe de noodzakelijke maatregelen nemen om alle mogelijke gebreken op te sporen.
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Ores Assets / Soignimmo e.a.
| Sièg.: Ch. Storck (président de section), D. Batselé, M. Delanghe, M.-C. Ernotte et S. Geubel (conseillers) |
| M.P.: Th. Werquin (avocat général) |
| Pl. : Mes J. Oosterbosch et P.-A. Foriers |
| Aff.: C.16.0288.F |
(…)
| I. | La procédure devant la Cour |
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2015 par la cour d'appel de Mons.
Le conseiller Didier Batselé a fait rapport
L'avocat général Thierry Werquin a conclu.
| II. | Les moyens de cassation |
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, la demanderesse présente deux moyens.
| III. | La décision de la Cour |
| Sur le premier moyen |
Aux termes de l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Le vendeur fabricant ou le vendeur spécialisé de choses pareilles à celle qu'il a vendue a l'obligation de fournir la chose sans vice et doit, à cette fin, prendre les mesures nécessaires pour déceler tous les vices possibles.
L'arrêt considère que, « même si la vente immobilière ne faisait pas partie du coeur des activités [des auteurs de la demanderesse], il faut malgré tout retenir que le bien vendu n'était pas un actif patrimonial quelconque mais un site ayant abrité les activités des sociétés de production et, ensuite, de distribution de gaz, auxquelles [ils] ont succédé, et, en définitive, un site abritant leurs propres activités, exploitées dans le même domaine, à savoir la distribution de gaz et d'électricité », que « c'est indéniablement la désaffectation et la démolition (apparemment dans les années 80) du gazomètre qui était auparavant exploité à cet endroit qui a conduit à la mise en vente de l'ensemble immobilier devenu superflu pour les sociétés venderesses », que « [les auteurs de la demanderesse], qui ont hérité des biens concernés dans le cadre de la reprise des activités de distribution de gaz et électricité des sociétés auxquelles ils appartenaient auparavant, ne pouvaient par conséquent [...] ignorer, ni l'activité industrielle historiquement exploitée sur ce site, ni l'existence d'une pollution du sol inhérente à la nature de cette activité, ni l'absence de réhabilitation des lieux », que « ces particularités n'ont jamais été portées à la connaissance des acquéreurs, [la demanderesse] se défendant au contraire en soutenant - en tout cas dans ses dernières conclusions - que les sociétés dont elle a repris les droits et obligations n'avaient pas connaissance de l'existence d'anciennes fondations et d'anciens équipements enfouis dans le sol ni d'une pollution du sol qui devait probablement dater de plus de 50 ans », que « ce n'est toutefois pas parce qu'aucune des personnes qui se sont occupées de la mise en vente des biens litigieux ne se seraient, à en croire [la demanderesse], inquiétée de l'affectation historique du site qu'elle pourrait s'exonérer des conséquences d'une telle méconnaissance, dès lors que les organes des sociétés auxquelles elle succède étaient parfaitement à même d'opérer les vérifications utiles », et que « même [s'ils] n'étaient pas spécialisés dans la vente immobilière, [les auteurs de la demanderesse] auraient dû connaître, compte tenu de leurs activités, incluant notamment la réaffectation du site en immeuble de bureaux et d'entreposage de matériel de distribution, l'historique industriel des lieux et la conséquence qu'ils présentent des défauts les rendant impropres à la construction d'habitations, comme le projetaient les acquéreurs ».
L'arrêt, qui admet que la demanderesse ne s'identifiait pas à un vendeur spécialisé de choses pareilles à la chose vendue et considère qu'elle « ne pouvait légitimement se prévaloir de la clause exonératoire de garantie prévue à l'acte de vente », au motif, non qu'elle connaissait le vice de la chose vendue, mais qu'elle aurait dû le connaître, viole l'article 1643 du Code civil.
Le moyen est fondé.
| Sur l'étendue de la cassation |
La cassation de la décision que la demanderesse a manqué à ses obligations contractuelles s'étend à celle que la demanderesse a commis une faute extracontractuelle à l'égard de la deuxième défenderesse, qui est fondée sur la même illégalité.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l'arrêt attaqué;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé;
Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond;
Renvoie la cause devant la cour d'appel de Liège.
