Il ressort de l’article 1643 de l’ancien Code civil qu’une clause d’exonération peut libérer le vendeur de la garantie des vices cachés, sauf s’il les a connus.

La Cour d’appel de Liège avait condamné le vendeur d’un immeuble en garantie des vices cachés malgré la clause qui l’exonérait de cette garantie, au motif qu’il connaissait le vice (les problèmes d’humidité) et n’en avait pas informé l’acheteur.

Dans son pourvoi en cassation, le vendeur reprochait à la cour d’appel d’avoir écarté la clause d’exonération, tout en ayant établi – pour rejeter le dol – qu’il n’y avait pas eu de volonté délibérée de tromper les acquéreurs.

Dans un arrêt du 6 mars 2025 (C.24.0204.F), la Cour de cassation rejette le moyen. Le vendeur ne peut invoquer la clause exonératoire de garantie pour vice caché de la chose vendue lorsqu’il a connaissance du vice et s’abstient d’en informer l’acheteur, même s’il

n’a pas agi de mauvaise foi ou de manière délibérée.

Notons qu’en droit commun des contrats, l’article 5.89 du Code civil prévoit que sont réputées non écrites les clauses qui exonèrent le débiteur de sa faute intentionnelle. Il est généralement admis que ceci signifie tout manquement volontaire, délibéré, à l’obligation en question, sans qu’il doive être question d’une intention de nuire.