De covid-19 epidemie heeft de relaties tussen verhuurders en huurders van door de sluiting getroffen handelspanden zwaar op de proef gesteld. Tussen partijen die geen akkoord vonden om deze moeilijkheden te overbruggen, zijn de standpunten vaak radicaal tegenovergesteld: de huurder stelt door de verplichte sluiting geen huur verschuldigd te zijn, terwijl de verhuurder stelt het pand nog steeds ter beschikking te stellen, zodat niets de betaling van de huur in de weg staat.
Vrederechters hebben in de afgelopen maanden op uiteenlopende wijze deze geschillen beslecht.
Soms wordt de huurder veroordeeld tot betaling van de integrale huur tijdens de sluiting. De vrederechter te Oostende (1e kanton, 10 juli 2020) verwees naar het gebrek aan overmacht in hoofde van de huurder, vermits financiële overmacht de schuldenaar niet bevrijdt (zie Cass. 18 juni 2018). De vrederechter te Bree (16 juli 2020) veroordeelde de huurder evneens wegens gebrek aan overmacht. Hij stelde tevens vast dat de verhuurder in de gegeven omstandigheden geen rechtsmisbruik pleegde door de volledige huur te vorderen. Ook de vrederechter te Gent (1e kanton 6 juli 2020) veroordeelde de exploitant van een fastfoodrestaurant tot de integrale huur. Hij oordeelde dat de zaak niet tenietging en het huurgenot verder werd verschaft aan de huurder (die overigens de mogelijkheid had om afhaalmaaltijden te verzorgen), zodat de huur verschuldigd bleef. De vraag van de huurder tot vermindering van de huur op basis van rechtsmisbruik werd afgewezen, gelet op zij eigen houding: hij stopte elke huurbetaling, weigerde elke onderhandeling met de verhuurder en miskende volledig diens belangen. In deze gevallen werden wel (al dan niet beperkte) respijttermijnen verleend aan de huurder (art. 1244 BW) om de achterstallige huur te betalen.
In andere gevallen werd de huurder slechts veroordeeld tot een gedeelte van de huur tijdens sluiting (ook met respijttermijnen). De vrederechter te Antwerpen (3de kanton 10 juli 2020) oordeelde dat de verhuurder het huurgenot verder had verschaft, en dit ondanks de sluiting van het restaurant (waar online of afhaalformules wel nog mogelijk waren), maar hij kende toch een huurvermindering toe van één op de drie maanden sluiting, onder meer verwijzend naar de toekomstige imprevisieleer die de wetgever zou integreren in het (nieuw) Burgelijk Wetboek. De vrederechter te Sint-Pieters-Woluwe (2 juli 2020) oordeelde eveneens dat het huurgenot was verschaft ondanks de verplichte sluiting, zodat normaal wel huur verschuldigd was, maar halveerde toch de door de huurder verschudigde huur op basis van het verbod op rechtsmisbruik. De vrederechter te Brugge (28 mei 2020) herleidde de huurprijs voor de maanden april en mei 2020 tot 25% van het normale bedrag zowel op basis van de goede trouw als op basis van een gedeeltelijk tenietgaan van de gehuurde zaak (art. 1722 BW).
Tot slot zijn er de beslissingen die elke veroordeling tot huurbetaling tijdens de sluiting volledig afwijzen (bv. Vred. Antwerpen 2de kanton 3 en 17 september 2020; Vred. Schaarbeek 22 juni 2020). Volgens deze beslissingen vormt de verplichte sluiting een geval van overmacht dat tijdelijk de verhuurder verhindert om het rustig huurgenot te verschaffen aan de huurder, en/of zorgt voor een tijdelijk tenietgaan van de gehuurde zaak (art. 1722 BW). Ingevolge de zgn. risicoleer is ook de huurder voor die periode bevrijd van zijn tegenprestatie, de betaling van de huur.
Dit is ook wat de Vrederechter te Etterbeek oordeelde in een vonnis van 30 oktober 2020. Door de verplichte sluiting van de winkel verkeerde de verhuurder in de onmogelijkheid om het rustig huurgenot te verschaffen aan de huurder conform de contractuele bestemming (waarbij contact met het publiek essentieel is). De huurder kan zich beroepen op deze overmachtssitituatie in hoofde van de verhuurder om zelf bevrijd te zijn van zijn verbintenis tot betaling van de huur, in toepassing van de risicoleer. Het feit dat de huurder tijdens sluiting nog goederen kon stockeren in het gehuurde pand is onvoldoende om te oordelen dat het verlies van huurgenot slechts gedeeltelijk zou zijn, aldus de vrederechter. Het genot is ondeelbaar en bovendien moet de huurder het gehuurde pand voldoende stofferen.
